Здравствуйте, как можно признать сделку по продажи квартиры не действительной по обоюдному согласию. Или фиктивной, ничтожной. Чтобы переход был не через договор купли продажи.

Здравствуйте!
Законодательство предусматривает несколько вариантов, по которым сделку можно признать недействительной. При этом различаются понятия оспоримой сделки и ничтожной сделки (статья 166 Гражданского Кодекса РФ).
Оспаривается сделка в судебном порядке по обращению истца, права которого нарушены. Истцом может выступить как сторона сделки, так и третье лицо. Т.е. сделка купли-продажи квартиры признается недействительной по решению суда, если суд решит, что права истца нарушены.
Ничтожная сделка является недействительной в силу закона при нарушении норм закона, без признания её таковой судом.
Возможно расторжение договора купли-продажи по взаимному согласию сторон.
Для признания сделки недействительной важно принимать во внимание как причины недействительности, так и последствия.
Данному вопросу в главе 9 Гражданского Кодекса РФ посвящён целый параграф "Недействительность сделок".
Основания недействительности сделок различны и в каждом конкретном случае учитываются индивидуальные особенности сделки.