На 1 декабря 2019 года определено 94 банков, уполномоченных на работу с эскроу.
Помимо банков, в настоящий момент контроль за рынком долевого строительства осуществляют контролирующий орган (в Москве это Москомстройинвест), Фонд дольщиков, налоговые органы. Они регулярно проверяют отчетность застройщика, проводят проверки в отношении застройщика, их проектов, говорит Брызгалов.
Даже в случае, если у уполномоченного банка возникнут проблемы, есть своего рода второй уровень защиты – средства на счете эскроу застрахованы Фондом страхования вкладов в сумме до 10 миллионов рублей, добавляет управляющий директор – начальник управления финансирования недвижимости Сбербанка Светлана Назарова.
То есть поводов для опасения у дольщиков по поводу того, что недобросовестный застройщик обманет их и скроется с деньгами, прекратив строительство, в настоящий момент попросту нет – с вводом новой системы это стало технически невозможно.
Не стоит бояться банкротства
Такой пристальный контроль за финансовым состоянием застройщиков, конечно, не только делает рынок более прозрачным, но и приводит к тому, что довольно значительная часть из них не может справиться с нагрузкой и уходит с рынка, а часть вынуждена объявить о своем банкротстве.
"Поправки в закон привели с одной стороны к полноценному информационному и финансовому контролю отрасли со стороны государства, с другой стороны – к снижению доходности бизнеса из-за необходимости в привлечении заемного финансирования от банков", – описывает ситуацию, сложившуюся на сегодняшнем рынке новостроек, генеральный директор РАСК Николай Алексеенко.
При этом рост себестоимости строительства с введением новой схемы составил всего 2-3%, что не ухудшило экономику проектов.
По словам эксперта, для того чтобы застройщик решил продолжать реализацию проектов, но уже по новым правилам, он должен первоначально ответить для себя на два основных вопроса: первый – готов ли он стать полностью подотчетным банку и государству, работать "в чистую"? Второй – готов ли он снизить свою доходность, а в дальнейшем – в корне менять свою бизнес-модель?
"Понятно, что не все готовы ответить утвердительно сразу на оба вопроса. По нашим оценкам, каждый четвертый застройщик либо вовсе уйдет с рынка, либо перейдет на уровень подрядной организации, либо станет простым владельцем земли, отдавая ее по контракту под застройку другому девелоперу", – рассуждает Алексеенко.
Что же касается угрозы частых банкротств, то эксперт прогнозирует их только на переходный период – это год-полтора. В среднесрочном варианте, по его мнению, все должно уравновеситься.
Но стоит ли дольщикам бояться банкротства застройщика? Эксперты уверяют, что этот страх преувеличен.
Реалии рынка поменялись: и если раньше получить свои деньги у компании-банкрота дольщикам было очень сложно, а порой и практически невозможно (поэтому банкротство застройщика очень пугало дольщиков), то сейчас объявление банкротства – это необходимый шаг для того, чтобы дольщики получили ключи от своих квартир или денежную компенсацию.
Сейчас государство в таких ситуациях не бросает дольщиков на произвол судьбы, а оперативно реагирует на проблемы и проводит мероприятия по контролю за проблемными стройками, в том числе через Фонд дольщиков. Фонд может осуществлять финансирование мероприятий по завершению строительства, в целях чего ему передаются права требования передачи жилых и нежилых помещений. Достройка проблемных проектов зачастую ведется путем привлечения к проекту надежных застройщиков.
Если дома достраивать нецелесообразно, то применяется механизм выплаты компенсаций обманутым дольщикам. Фонд защиты прав дольщиков должен выплатить компенсации за "недострои" недобросовестных застройщиков.
"Сумма возмещения, как правило, больше, чем стоимость ДДУ, так как расчет производится, исходя из рыночной цены за квадратный метр равнозначного жилья на первичном рынке", – говорит Брызгалов.
В настоящий момент основанием для подачи заявления о признании банкротом может стать наличие у застройщика долга, превышающего 300 тысяч рублей, неисполненного в течение 3 месяцев. Правом на обращение с таким заявлением обладает сам застройщик, кредитор и Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства, объясняет Брызгалов.
В день, когда застройщик признается банкротом, прекращаются полномочия его руководства, эти полномочия переходят к конкурсному управляющему. Конкурсный управляющий с момента его назначения приступает к сбору информации о финансовом состоянии застройщика, проводит оценку состояния незавершенного строительством объекта, составляет заключение о возможности или невозможности передачи объекта, информирует всех участников об открытии процедуры банкротства с предложением заявить свои требования.
Он самостоятельно рассматривает требования дольщиков о включении в реестр передачи жилых помещений. В суде решаются лишь спорные моменты. Например, противоречия в документах, двойные продажи и прочее. После формирования реестра требований участников строительства конкурсный управляющий проводит собрание участников долевого строительства, где с учетом состояния объекта строительства принимается решение о дальнейшей судьбе проекта и получении возмещения денежных средств, приводит Брызгалов схему, работающую сегодня на рынке.
Читать далее
Миф о росте цен
Понимая все плюсы от перехода на новую систему контроля за рынком долевого строительства, многие дольщики опасаются того, что новые правила игры (при всех их несомненных плюсах), помимо ухода с рынка мелких и ненадежных застройщиков, приведут к росту цен в проектах оставшихся игроков.
Участники рынка, конечно, говорят о том, что в принципе они наблюдают удорожание квартир в новостройках, но оно не является существенным. Кроме того, рост цен по факту компенсируется за счет более дешевой ипотеки и разных программ господдержки.
По подсчетам Доброхотовой из "Бест-Новострой", по итогам года цены на новостройки действительно выросли во всех сегментах: в комфорт-классе – на 7% по сравнению с четвертым кварталом 2018 года, в бизнес-классе – на 4%, в премиуме – на 15%.
Но во многом на росте цен, по ее словам, сказалось не столько изменение правил игры, сколько сокращение экспозиции: площадей на продаже стало меньше, изменилась структура предложения, девелоперы стали более взвешенно выводить лоты на продажу.
"По нашим оценкам, рост цен в следующем году продолжится на фоне тех же факторов, но будет умеренным, так как застройщики помнят о том, что платежеспособность населения не растет", – говорит она.
С точки зрения объема товарного предложения в перспективе 3-4 лет дефицита также не будет, добавляет в свою очередь гендиректор VSN Invest Денис Волкович. По его наблюдениям, за прошедшие 2 года девелоперы сформировали колоссальный "запас" проектов на несколько лет вперед, и эти проекты будут строиться и продаваться не один год.
В любом случае рост цен на новостройки во многом компенсируется для покупателей удешевлением ипотеки и различными программами господдержки (в том числе для семей с детьми и для многодетных семей). Уже сейчас средние ипотечные ставки в стране, по данным Банка России, обновили минимальное за последние два года значение в 9,19%. И, как ожидают в Сбербанке, российские банки по итогам текущего года могут выдать россиянам ипотечных кредитов примерно на 3,2 триллиона рублей.
Комментарии и отзывы пользователей
Добавить комментарий