Правки 214-ФЗ: воздействие на первичный рынок недвижимости

Поправки в 214-ФЗ, которые должны начать вступать в силу уже со следующего года, безусловно, необходимы для усиления дисциплины на строительном рынке в условиях кризиса. Однако некоторые инициативы пока вызывают много вопросов, в частности вследствие поправок игроки рынка опасаются удорожания строительства и снижения его темпов.

Единый реестр
Проект поправок в 214-ФЗ закон предполагает создание единого реестра застройщиков с 1 июля 2016 года, который даст возможность гражданам уточнять, что за компании работают на рынке с привлечением средств дольщиков, каков их уровень ответственности, опыт работы, собственные возможности, отмечают в министерстве строительства РФ. Кроме того, в целях повышения информационной прозрачности застройщиков предлагается дополнить 214-ФЗ положениями, предусматривающими требования к раскрытию ими информации на своем сайте в интернете, в ведомстве.  

Плюсы:повышение уровня доверия и уверенности в первичном рынке среди населения в условиях кризиса.

Минусы: не ясна методология "выявления" надежных застройщиков. Если главным критерием будет размер портфеля и объемы строительства, то проиграть в конкуренции с большими девелоперами могут средние и маленькие застройщики, возводящие качественное жилье в срок.

Банковская дилемма
Как отмечают в Минстрое РФ, с 1 января 2017 года вводится альтернативный механизм обеспечения прав дольщиков, а именно: размещение средств участников долевого строительства на счетах эскроу, который не исключает существующих способов — банковского поручительства и страхования. В этом случае банки будут выполнять роль контролера целевого использования девелоперами средств граждан, что вызывает много вопросов у игроков рынка.

Плюсы:определенная "зона безопасности", отсутствие "обманутых дольщиков".

Минусы: банк привлекает средства граждан, зарабатывает на кредитовании застройщиков, а все риски невыплаты со стороны банков ложится на бюджет.Кроме того, отсутствие продаж на этапе строительства может поставить под вопрос рентабельность строительного бизнеса: деньги дольщиков - желанный и дешевый финансовый поток. Без него застройщику придется брать кредиты, что, возможно, отразится на конечной цене квадратного метра.

Ежовые рукавицы для застройщика
Минстрой также планирует с 1 января 2016 года ужесточить требования к застройщикам, которые вправе работать по 214-ФЗ. Размер собственного капитала застройщика должен составлять не менее 5% от величины, рассчитываемой как произведение общей площади жилых помещений в многоквартирных домах, строящихся на средства дольщиков и не введенных в эксплуатацию, на среднюю цену одного квадратного метра общей площади квартиры на первичном рынке жилья в субъекте РФ, объясняют в Минстрое. Помимо этого ужесточаются требования к выдаче разрешений на продление строительства домов дольщиков.

Плюсы: ликвидация недобросовестных застройщиков с рынка.

Минусы: возможная монополизация рынка, а как следствие - рост цен.

Страхование с препятствиями
Ужесточение требований Центробанка к организациям, которые могут страховать договоры участия в долевом строительстве (ДДУ) самими страховщиками считаются необходимыми. Если рассматривать вопрос с точки зрения страховщика, то природа риска при изменении механизма в принципе не меняется — страховщик будет отвечать за обязательства, невыполненные застройщиком.

Плюсы: повышение надежности системы в целом.

Минусы: большие риски (рынок зависит от макроэкономической ситуации); выплата страхового возмещения даже в случае умышленного банкротства.

Меры не в меру
С 1 января 2017 года, обращают внимание в Минстрое РФ, законопроектом уточняются цели использования денежных средств при долевом строительстве, а на застройщика будет возложена обязанность вести учет средств дольщиков отдельно в отношении каждого строящегося объекта.
"В настоящее время ответственность за целевое использование средств дольщиков не предусмотрена законом. Поэтому застройщики, нередко, имея в работе несколько проектов, собирают средства дольщиков на строительство одного дома, а тратят их на другие", — поясняют в ведомстве.

Плюсы:уменьшение рисков и вероятности появления "недостроев" и "обманутных дольщиков".

Минусы:усложнение работы застройщиков.

Сегодня 214-ФЗ в условиях кризиса, конечно, требует усиления дисциплины на строительном рынке, и это нормально. С другой стороны, дополнительные инструменты регулирования и контроля могут привести к появлению новых барьеров — удорожанию строительства и снижению его темпов, заключает эксперт ГК "Кортрос".