Отказ от долевого строительства: цены на жильё вырастут, строить станут меньше, выживут не все застройщики

С 1 июля 2019 года страна полностью уходит от существующей модели использования денег дольщиков на строительство нового жилья. Эту дату обозначил Владимир Путин во время прямой линии от 7 июня.  Как заявил президент, Россия должна выйти на «цивилизованные способы жилищного строительства без привлечения средств граждан» и отказаться от договоров долевого участия (ДДУ). Причиной этого ухода послужила животрепещущая проблема  пострадавших дольщиков и долгостроев.

Что приходит взамен этой старой схемы? Это новый механизм финансирования через специализированные банковские эскроу-счета.

Суть его состоит в следующем. Застройщик начинает продажу квартир после получения разрешения на строительство, только деньги за недостроенное жильё он не получает. Покупатель, застройщик и уполномоченный банк заключают трёхсторонний договор, который регистрируется в Росреестре. Этот банк открывает покупателю специальный эскроу-счёт. Именно на этот счёт покупатель перечисляет деньги для приобретения будущей квартиры, и там они хранятся до завершения строительства дома. Застройщик, в свою очередь, возводит дом за счёт кредитов банка и собственных средств. А вот средства, аккумулированные на эскроу-счётах служат одновременно и залогом и инструментом по понижению процентной ставки при открытии кредитной линии для застройщика.

Но как только объект сдаётся в эксплуатацию и покупатели получают ключи от квартиры, эти ранее неприкосновенные деньги идут на погашение кредитной линии и становятся прибылью застройщика.

Начиная с 1 июля текущего года застройщики могут пользоваться счетами эскроу в добровольном порядке, а уже с 1 июля 2019 - в обязательном. Детали этой модели финансирования в настоящее время  активно обсуждаются в Госдуме в рамках слушаний по поправкам в 214-ФЗ о долевом строительстве. К примеру депутаты на сессии от 7 июня предложили страховать средства будущих покупателей на эскроу-счетах на сумму 10 млн. рублей по аналогии с банковскими вкладами. Судьба этих и других поправок станет окончательно известна  во время последующих чтений.

В связи с вышеизложенным возникает закономерный вопрос - как эти нововведения изменят расклад сил на рынке недвижимости? Все ли застройщики потянут строительство за счёт банковских кредитов?

По мнению директора московской "Level Group" Кирилла Игнахина, "многие девелоперские компании начнут объединяться, укрупняться или вовсе уходить с рынка, чтобы адаптироваться к таким условиям" При этом он делает акцент на то что девелоперы станут больше продавать квартиры в уже сданных домах. Они начнут конкурировать друг с другом, предлагая покупателю уже готовый продукт - новостройку можно будет посетить и оценить реальное качество строительства и отделки.

В свою очередь руководитель аппарата Национального объединения застройщиков жилья (НОЗА) Кирилл Холопик  разглядел другие положительные стороны нововведений: «Уйдут авантюристы, которые строили наудачу, без расчета финансовой модели, так как не смогут пройти оценку проекта в банке. Также непрофессиональные компании, коих немало, покинут рынок. Переход на проектное финансирование строительства жилья в России может привести к временному падению ввода жилья в России»

Однако далеко не все специалисты отрасли разделяют такого оптимизма. К примеру, зампред совета директоров по правовым вопросам ГК "НДВ" Дмитрий Скворцов полагает что «если банк будет решать, останется застройщик на плаву или нет, то те, кто не получит полное финансирование своего проекта, будут вынуждены покинуть бизнес. В результате количество столичных девелоперов может сократиться до пары десятков, если не вовсе до единиц».

Ещё один важный момент вызывающий беспокойство - будет ли ставка по кредитам на строительство сниженной или среднерыночной?

К счастью, предпосылки к снижению ставок есть. На сегодняшний день в долевом строительстве работает огромный объём денег - 3,4 трлн. рублей! Если даже часть их них направить на эскроу-счета, то с учётом того что дольщики процентов по ним не получают, получается что банки бесплатно привлекают огромные суммы. А это как минимум экономия в 6% на процентах по депозитам! И за счёт этой экономии можно уменьшить стоимость кредитов для застройщиков до 4-6% годовых!

В конечном итоге именно от этой ставки во многом зависит стоимость будущего жилья.

И несмотря на эти потенциальные  резервы снижения ставок, большинство экспертов склоняется к тому что в итоге цены на новое жильё в следующем году всё же вырастут. Вопрос в том на сколько. Звучат разные оценки - от 10 до 30%. К примеру, зампред совета директоров по правовым вопросам ГК "НДВ" Дмитрий Скворцов прогнозирует удорожание первичного жилья в среднем на 25%, а вот аналитики "ВТБ Капитал" - на 20%.

Остаётся надеяться что в Госдуме при дальнейшем рассмотрении вопросов банковского сопровождения строительства учтут интересы  представителей строительного бизнеса. Например, в качестве компромиссного решения можно разрешить дольщику перечислять напрямую застройщику 20-25% стоимости будущей квартиры, а остальные средства переводить на эскроу-счёт. При этом проценты за пользование кредитом застройщик оплатил бы не по ходу строительства, а после сдачи объекта в эксплуатацию.

Подобные меры могли бы спасти многих девелоперов от финансовых проблем. И, следовательно, удастся избежать резкого повышения цен на рынке новостроек.