Риски при покупке вторичного жилья

При покупке квартиры на вторичном рынке покупатели недвижимости тщательным образом занимаются проверкой документов, изучают историю продаж, в ряде случаев нанимают профессионалов  для помощи в сделке. Такая осторожность вполне оправдана - существуют такие подводные камни, которые могут дать о себе знать уже после подписания договора купли-продажи. Эти возникающие впоследствии проблемы могут привести к судебным тяжбам, к рискам потери права собственности и даже к потере денег. Рассмотрим типы сделок, где вероятность возникновения этих неприятных последствий наиболее высока.

1. Покупка жилья со свидетельством о праве на наследство по закону или по завещанию. В таком случае покупатель должен быть готов к внезапному появлению иных наследников из той очереди, призванной к наследованию, которые не были указаны в правоустанавливающих документах.  Эти лица имеют право заявлять о  свои правах на данный объект недвижимости. Аналогичные права имеют наследники предыдущих очередей, которые отсутствовали на момент сделки.
Варианта два - либо сами продавцы (титульные наследники) не знали о существовании иных наследников, либо целенаправленно скрыли данный факт. Но в любом случае такая сделка признается недействительной по причине появления других или дополнительных собственников.
 
2. Покупка жилья по договору дарения. Поскольку сделка по договору дарения - это номинально безвозмездное действие, однако впоследствии даритель может заблуждаться относительно безвозмездности предмета сделки. Если в судебных органах будет доказано, что между дарителем и одариваемым был факт передачи денежных средств, то такой договор автоматически расторгается.
Таким фактом возмездного основания договора может послужить, например, расписка между дарителем и дарящим.
 
3. Покупка жилья по договору ренты или договору пожизненного содержания с иждивением. Иногда бывшие правообладатели (получатели ренты) подают заявление в суд о ненадлежащем их содержании плательщиком ренты. Кроме того, такой договор могут оспорить родственники. Даже если получатель ренты умер, родственники могут даже потребовать эксгумацию, чтобы доказать, что его содержали ненадлежащим образом, а значит сделка по продаже ренты недействительна.
 
4. Покупка жилья у недееспособных лиц. Если собственник квартиры является недееспособным, ограниченно дееспособным человеком, то у покупателя есть риск оказаться в суде из-за того что заинтересованное лицо подало иск об оспаривании или признании сделки купли-продажи недействительной.