Поддержка стройотрасли: что это даст покупателям жилья

Вместе с экспертами разбираемся, что значат предложенные президентом меры поддержки для тех, кто уже купил квартиру или собирается это сделать в ближайшем будущем
Президент России Владимир Путин поручил правительству и региональным властям поддержать строительную отрасль во время кризиса на фоне COVID-19. Среди мер поддержки — субсидирование ипотеки и кредитов девелоперам, выкуп квартир в новостройках, аварийное жилье, авансы подрядчикам и докапитализация Фонда обманутых дольщиков. По мнению аналитиков Национальных кредитных рейтингов (НКР), данные меры обеспечат лишь 70% минимальной суммы, необходимой для поддержания спроса и темпов строительства на первичном рынке жилья.

Вместе с экспертами разбираемся, что значат предложенные президентом меры поддержки для тех, кто уже купил квартиру или собирается это сделать в ближайшем будущем.

Снижаем ставки, спасаем спрос

Ключевым пунктом в поручениях президента стало анонсирование ипотеки с господдержкой под 6,5% годовых. Некоторые банки и застройщики уже начали принимать заявки. По мнению экспертов, опрошенных «РБК-Недвижимостью», субсидированная ипотека должна поддержать спрос на первичном рынке и бизнес девелоперов. «Льготная ипотека под 6,5% на весь срок кредитования, да еще и со столь длительной возможностью ею воспользоваться (до 1 ноября) — одна из наиболее эффективных мер, предпринятых правительством для стимулирования спроса на первичном рынке, которая поможет и покупателям улучшить свои жилищные условия, и строительным организациям сохранить достаточный уровень продаж», — считает председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.

При этом реализация программы во многом будет зависеть от действий банков. «Может сложиться ситуация, при которой хоть программа и существует, но банки, к примеру, ужесточат требования к заемщикам (увеличат первоначальный взноc), тем самым ограничивая эффект от нее», — допускает глава Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК) Николай Алексеенко.

Заградительными может стать и сумма кредита — 8 млн руб. для Москвы и Санкт-Петербурга и 3 млн руб. для регионов. По оценке РАСК, на московском рынке новостроек около 15% предложения подпадает под эту стоимость, в границах МКАД эта доля в три раза ниже. На этом фоне часть застройщиков постарается подпасть под установленные планки и понизит цены на квартиры. «В результате произойдет концентрация квартир в ценовом диапазоне 2,8–3 млн руб. в регионах и 7,8–8 млн руб. в Москве и Санкт-Петербурге», — считает Алексеенко.


При этом ждать огромного спроса на льготную ипотеку не стоит: выгоду от низкой ставки перекроет неопределенность в экономике. «В условиях быстрого сокращения доходов, закрытия бизнеса, увеличения безработицы и, что самое главное, неопределенности дальнейших перспектив развития экономики ипотеку не будут брать даже многие из тех потенциальных заемщиков, которые формально имеют финансовые возможности на текущий момент ею воспользоваться. Для них не важен размер ставки», — считает управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.

Не факт, что нововведение серьезно повлияет на платежеспособный спрос прямо сейчас, согласилась Доброхотова. «Если у людей нет работы или они не уверены, что эту работу им удастся сохранить в ближайшем будущем, они просто не станут в этот период брать ипотеку».

Затраты. На реализацию программы в 2020 году планируется направить около 6 млрд руб. Согласно расчетам НКР, для поддержания спроса на ипотеку на уровне прошлого года при самом оптимистичном сценарии (карантин до начала лета) требуется не менее 12 млрд руб. в год. Если карантин продлится до середины года и дольше, то для сохранения спроса потребуется куда более значительная сумма господдержки — от 23 млрд руб. до 33 млрд руб. в год.

Докапитализация Фонда дольщиков и новые долгострои

Фонд защиты дольщиков фактически с самого основания финансируется из бюджета, а его докапитализация происходят регулярно. «Без этих денег достройка проблемных объектов остановится. Соответственно, она направлена на уже имеющиеся долгострои, но не на предотвращение появления новых», — отметила Литинецкая.

По оценкам РАСК, выделенных 30 млрд руб. (Минстрой РФ просил в два раза больше) хватит на достройку порядка 500 тыс. кв. м недостроя и восстановление прав около 8–10 тыс. дольщиков. «Для достройки объектов будут привлекаться строители, подрядчики. Таким образом, помимо решения социальной задачи, это сформирует дополнительный спрос на услуги в отрасли», — отметил глава РАСК.

Минимизировать риски появления новых проблемных объектов может заявленная программа предоставления льготных кредитов строителям. По формальным признакам (срок ввода в 2020–2021 годах) поддержкой смогут воспользоваться порядка 70–75% рынка, в основном это объекты, на строительство которых напрямую привлекаются средства дольщиков. «Реальная заинтересованность программой будет зависеть от конкретных ее параметров, процентной ставки, требований, налагаемых обязательств», — сказал Алексеенко из РАСК.

Избежать обострения проблемы обманутых дольщиков в текущих условиях может покупка квартир через эскроу-счета, которые дают дополнительные банковские гарантии по возврату денежных средств.

Выкуп квартир у застройщиков

Среди поручений президента — предоставление госгарантий «Дом.РФ» на выкуп квартир у застройщиков. Эта недвижимость будет в дальнейшем реализовываться по многочисленным государственным ипотечным программам. По оценкам экспертов, речь идет о выкупе порядка 600–700 тыс. кв. м. Пока непонятно, каким образом будет проходить отбор застройщиков и конкретных квартир и по каким ценам они будут выставлены на рынок. «В целом для покупателей мало чего поменяется, данная мера направлена на поддержку застройщиков — по сути, на рынке помимо населения появляется еще один покупатель, источник спроса, который способен обеспечить часть компаний средствами для достройки объектов», — сказал Алексеенко.

Между тем следует понимать, что откровенный неликвид госкорпорация выкупать не будет. «Соответственно, неудачные проекты девелоперам придется либо «вытягивать» самим, либо корректировать ценообразование», — добавила Доброхотова.

Уверенность в будущем vs льготные кредиты

Если говорить о конечном покупателе квартир или будущем заемщике, то ему сейчас требуется не только прямая финансовая поддержка или льготный кредит, а понимание перспективы дальнейшего развития ситуации в экономике. «Очевидно, что полагаться на очередной виток роста нефтяных цен нельзя. Иными словами, требуется комплексная программа развития и модернизации экономики для ее перезапуска. Только она сможет дать строительной отрасли массового покупателя. Остальные меры будут точечными и в целом на ситуацию повлияют слабо», — считает Литинецкая из «Метриума».

Если говорить об ипотечных программах, то можно масштабировать на страну инициативу «в течение первого года покупатель не платит процентов по ипотеке». Такие частные прецеденты уже присутствуют на рынке. По мнению Алексеенко, это позволит существенно уменьшить выплаты по кредиту в текущем сложном году. В случае ухудшения ситуации для поддержки россиян потребуются дополнительные меры.

«Сегодня трудно говорить об эффективности мер поддержки»


Руководитель направления исследований в сфере строительства и недвижимости аналитического центра НАФИ Ольга Соколова:

— Меры господдержки всегда востребованы среди россиян. По нашим данным от декабря 2019 года, 22% российских семей готовы были воспользоваться льготной ипотечной программой. Однако в условиях кризиса спрос на жилье и ипотеку тормозят в первую очередь негативные ожидания потенциальных заемщиков относительно стабильности своих доходов, неуверенность в завтрашнем дне.

Сегодня трудно говорить об эффективности предложенных мер поддержки, так как нет понимания, насколько долго продлится режим самоизоляции. Кроме того, эффективность любых мер определяется в том числе качеством их реализации. Так, например, получение ипотечного займа может быть затруднительно в силу ужесточения требований к заемщикам или при ужесточении требований к размеру первоначального взноса. Уже сегодня мы видим такие тактики со стороны ряда банков.