12 авг 2024 в 07:15

Флиппинг и хоумстейджинг: эксперты раскрыли реальную выгоду этих явлений

1680236032_bigfoto-name-p-khoumsteidzhing-pustoi-kvartiri-87

Иностранные термины активно проникают в наше бытовое общение, что уж говорить о профессиональных сферах, вроде недвижимости, где ухо простого обывателя частенько режут какие-то неведомые "флиппинги" и "хоумстейджинги". Сайт "РИА Недвижимость" решил узнать у экспертов, что же это за явления, чем они отличаются и как позволяют заработать в нынешних реалиях рынка.

Оба понятия – хоумстейджинг и флиппинг – предполагают работы над внешним видом квартиры перед ее последующей продажей, говорит руководитель департамента городской и загородной недвижимости компании "НДВ Супермаркет недвижимости" Елена Мищенко. Но все-таки между ними есть существенная разница.

Флиппинг

Флиппингом называется намеренная покупка жилья в плохом состоянии под ремонт с целью ее последующей продажи по более высокой цене. То есть это по сути целая инвестиционная стратегия, которая заключается в поиске недооцененной квартиры по стоимости ниже рыночной, приведении ее в порядок и перепродаже с целью получения прибыли, объясняет гендиректор агентства недвижимости "ЦДН" Анатолий Пысин.

Подходящий объект

Объект под флиппинг не должен иметь серьезных и критических недостатков: технических и правовых, которые невозможно устранить. Он должен быть ликвидным, с хорошей транспортной доступностью, инфраструктурой, обращает внимание управляющий директор отделения "Сущевский" агентства недвижимости "Миэль" Александр Москатов.

Кто и зачем этим занимается

Флиппингом обычно занимаются инвесторы и риелторские компании, оказывающие услуги по срочному выкупу недвижимости, у которых есть собственные средства для приобретения объекта и бюджеты для приведения его в порядок.

Чтобы придать квартире продающий внешний вид, флипперы делают капитальный ремонт, полностью меняя проводку, сантехнику, обои, потолки и напольное покрытие.

В данном случае крайне важно не ошибиться с ремонтом и отделкой. Стиль оформления интерьера, по словам Москатова, должен быть классическим, универсальным, то есть подходить для широкой аудитории.

Не должно быть никакой вычурности и изысков, только нейтральные тона, практичное освещение и электрика.

Что нужно учесть

Флиппер сначала покупает недвижимость в свою собственность по договору купли-продажи, потом осуществляет ремонт и делает обстановку, после чего продает квартиру опять-таки по договору купли-продажи, объясняет юридические моменты этой деятельности руководитель практики корпоративных налогов и структурирования юридической фирмы "Томашевская и партнеры" Людмила Круглова.

"В целом любое физическое лицо может заниматься флиппингом, но если это становится систематическим занятием, то в зависимости от числа работающих вместе человек нужно открыть ИП или создать ООО", – подчеркивает юрист группы "Гришин, Павлова и партнеры" Татьяна Напольских.

ВАЖНО! Физические лица, по словам члена Ассоциации юристов России Александра Зелинко, могут продавать в год без рисков одну-две квартиры. Иначе они рискуют получить штраф за непостановку на учет в налоговой в размере 10% от доходов за три года предпринимательской деятельности (не менее 40 тысяч рублей).

Надо не забывать об уплате налогов. Ведь лица, владеющие недвижимостью менее пяти лет (или менее трех лет, если это их единственное жилье), обязаны будут заплатить 13% налога на доходы физических лиц с разницы между ценой приобретения и ценой продажи квартиры, говорит Напольских.

При регистрации ИП или ООО налогообложение зависит от выбранного режима. Можно выбрать упрощенный режим налогообложения – ставка 6% или "доходы минус расходы" – 15%.

Доходность

Прибыль от флиппинга в среднем по рынку, по оценкам Пысина, составляет 15-20%, а полный цикл сделки от момента покупки до реализации – четыре-восемь месяцев. При правильном выборе объектов инвестор может получать примерно 40% годовых прибыли.

Риелтор приводит следующий случай из практики, когда флиппинг смог существенно увеличить продажную цену жилья:

"Агентство недвижимости купило небольшую однокомнатную квартиру за 9 миллионов рублей, в ее ремонт и продвижение было вложено еще 2,8 миллиона рублей. А после улучшений продана она была уже за 17 миллионов".

Хоумстейджинг

К хоумстейджингу прибегают в том случае, если в продаваемой квартире требуется навести минимальный порядок и подчеркнуть ее достоинства, например переставить мебель, добавить декор и освещение, выделить функциональные зоны.

Кто и зачем этим занимается

Чаще всего на практике хоумстейджингом занимаются риелторы, имеющие знакомых дизайнеров.

"Для риелтора это выгодно, так как таким образом он быстрее совершит сделку, имея меньше тяжелых разговоров с продавцом на тему отсутствия спроса и необходимости коррекции цены", – объясняет риелтор Евгений Коноплев.

Что нужно учесть

Поскольку хоумстейджинг – это оказание услуг владельцу недвижимости, то специалисты в этой сфере могут быть зарегистрированными в качестве самозанятого или индивидуального предпринимателя, отмечает коммерческий директор группы компаний "АСК", эксперт по недвижимости Анна Исаева.

Хоумстейджеры должны платить налоги со своего дохода: 13% как физическое лицо или 4% от дохода за заказы от физических лиц и 6% за заказы от юридических лиц в случае с самозанятостью.

Доходность

Хоумстейджинг не настолько высокодоходный инструмент, как флиппинг. С его помощью можно повысить продажную стоимость объекта всего на 1-5%, дают свою оценку риелторы.

"Посчитать, какая именно выгода будет, очень сложно. Но этот инструмент действительно помогает привлечь больше внимания к квартире релевантной аудитории и таким образом быстрее ее продать по максимально возможной стоимости", – говорит Пысин.

Мищенко приводит вот такой пример удачного хоумстейджинга из своей практики:

"Владелец квартиры не мог несколько месяцев продать студию за 8 миллионов рублей, пока не обратился к хоумстейджеру. Стейджер расставил яркие акценты в интерьере, переставил мебель, добавил декор и текстиль – на все ушло около 150 тысяч рублей. После квартира быстро нашла своего покупателя. В итоге клиент продал ее уже за 8,7 миллиона рублей".

"Чисто математически инвесторам в условиях высокой ключевой ставки можно положить деньги на вклад в банке и получить примерно такую же прибыль, как от одной сделки с флиппингом. Так и риски меньше, и заниматься реализацией проекта не нужно, а результат по уровню прибыли сопоставимый", – отмечает Пысин.

Кроме того, в сегменте флиппинга за последние несколько лет, по его словам, серьезно выросла конкуренция: игроков стало больше, а находить ликвидные объекты сложнее.

Что же касается хоумстейджинга, то этот инструмент при любых условиях остается актуальным и эффективным при реализации жилья, резюмируют риелторы.

1853

Поделиться с друзьями:

Комментарии и отзывы пользователей

Добавить комментарий

Представьтесь

Сообщение

Прикрепить фото

Добавить фото

Для загрузки принимаются файлы размером не более 10МБ, расширений jpg,jpeg,gif,png. Фото сортируются перетаскиванием вверх/вниз или по нажатию кнопок переноса на первое место. Максимальное кол-во: 10

Флиппинг и хоумстейджинг: эксперты раскрыли реальную выгоду этих явлений

Cпециальное предложение