Дарение недвижимости: в каких случаях можно оспорить дарственную и что для этого нужно?

Любое имущество, в том числе и недвижимое, можно подарить другому человеку. Чтобы это сделать, заключают договор дарения или, как еще называют эту процедуру, оформляют дарственную. Бывают случаи, в которых нужно оспорить составленный договор дарения. Чтобы это сделать, нужно иметь веские основания и доказательства, которые нужно будет предъявить суду.

Что такое дарение

По своей сути дарение — это сделка, в результате которой имущество от одного собственника переходит к другому. Главная особенность сделки в том, что она безвозмездна. То есть одаряемый при приеме в дар какого-то имущества от дарителя ничего не дает ему взамен — ни денег, ни ценных бумаг, ни другого движимого или недвижимого имущества.

Что можно подарить

Предметом дарения может стать любое движимое или недвижимое имущество, вещь. Например, можно подарить антиквариат, деньги, ценные бумаги, картины, автомобиль, гараж, дачу, земельный участок, квартиру, дом.

После того, как даритель что-то дарит одаряемому, не обязательно предмет дарения сразу меняет своего собственника. Это может произойти сразу или спустя какое-то время.

Пример перехода права собственности через некоторое время: Андрей собирается переезжатьт в другой город и решил подарить квартиру своему сыну. Для этого он оформил дарственную, но в дарственной указал, что квартира переходит сыну в дар через месяц — после его отъезда в другой город.

Кто может дарить, а кто – принимать в дар

Все ограничения, которые установлены законом в отношении дарителя и одаряемого, касаются сделок, в которых дарят имущество стоимостью более 3 тыс. рублей.

Дарителем не может быть:

- ребенок, если ему еще нет 14 лет. При желании продать квартиру в такой ситуации закон это допускает, но только через законного представителя, например, его отца или мать, усыновителя. А подарить недвижимость или что-то другое стоимостью более 3 тыс. рублей ребенок может подарить после того, как ему исполнится 14 лет. Оформлять дарственную даже после достижения 14 лет разрешено только с согласия официального представителя несовершеннолетнего. Им может быть родитель, опекун или усыновитель. Независимо от того, вся квартира принадлежит ребенку или только ее часть, для дарения надо получать разрешение органов опеки. Это нужно независимо от того, владеет совершеннолетний всей квартирой или ему принадлежит только доля;

- недееспособный — даже при наличии опекуна, который готов действовать в его интересах. Дарение допускается только от тех собственников, которые дееспособны или ограниченно дееспособные.

Ограничения в отношении одаряемых в основном касаются людей, которые занимают определенные должности, и тех, кто работает в области медицины или образования.

Разрешается ли что-то давать взамен при дарении

В законе строго прописано условие дарения — даритель не может что-то принимать взамен того, что он дарит. Ограничение касается не только имущества или денег — взамен нельзя передать какие-то права или обязательства. Например, нельзя простить долг или дать право пользоваться имуществом. Если условия, указанные в законе, будут нарушены, то сделка считается мнимой.

Какой может быть форма дарственной

Дарственная бывает:

- устной;
- письменной;
- письменной нотариальной.

Если речь идет о дарении недвижимого объекта, то устную форму использовать нельзя – договор обязательно составляют в письменном виде. Идти к нотариусу в каждом случае необязательно, но в некоторых ситуациях без заверения доверенности не обойтись. Например, к нотариусу обязательно идут тогда, когда дарят долю в недвижимости.

Также по желанию посетить нотариуса можно в случае, если недвижимость дарят человеку, который не является близким родственником. Это не обязательно, но в некоторых ситуациях помогает избежать спорных моментов. Например, в случае, когда кто-то захочет опротестовать сделку.

Законно ли оформлять дарение без самого дарителя

Как и при продаже недвижимости интересы собственника квартиры может представлять его доверенное лицо. Поэтому если квартиру будет дарить не сам собственник, а кто-то другой, в этом нет нарушений закона. Но нужно соблюсти несколько условий:

- тот, кто дарит квартиру, и тот, кто представляет его интересы, должны быть дееспособны;

- даритель оформляет дарственную письменно;

- доверенность заверяется у нотариуса.

При составлении доверенности нужно учитывать следующее:

- можно указать точный перечень того, что может делать доверенное лицо. Например, прописать, кому именно доверенное лицо должно подарить квартиру

- при отсутствии данных о сроке действия документ по умолчанию действует в течение одного года;

- тот, кто оформил доверенность, может отозвать ее действие. Для этого необходимо обратиться к любому нотариусу – не обязательно к тому, у которого заверяли доверенность;

- если доверитель умирает, доверенность автоматически прекращает свое действие.

Может ли даритель отказаться от дарения

По закону это можно сделать. Но отказ допускается только до того момента, как недвижимость будет принята в дар. Если новый собственник уже значится в Росреестре как новый владелец квартиры, то отозвать дарственную не получится. При наличии оснований ее можно только оспорить или признать ничтожной.

Когда подаренное имущество может снова стать собственностью дарителя

Такой вариант возможен, но только в определенных ситуациях:

- в случае смерти того, кому подарили недвижимость. В большинстве случаев после смерти человека, который принял недвижимость в дар, претендовать на право собственности могут его наследники. Например, жена умершего, муж умершей, дети. Но бывает, что после смерти одаряемого собственником имущества может снова стать даритель, если он еще жив. Так происходит в ситуациях, если это условие было прописано в договоре дарения.

- если новый собственник угрожает здоровью или жизни того, кто подарил недвижимость. Причем речь идет о ситуациях, которые происходят после того, как недвижимость уже принята в дар. Например, в когда тот, кто принял квартиру в дар, убил бывшего собственника;

- новый собственник содержит полученное в дар имущество в ненадлежащем состоянии. Например, когда одаряемый накопил большое количество долгов за электроэнергию, газ, воду и другие коммунальные услуги либо при ремонте жилья сделал незаконную перепланировку.

Когда можно оспорить дарственную

Это допускается в ситуациях, когда проведенная сделка не отвечает условиям дарения, указанным в законе.

Даритель на момент оформления дарственной был недееспособен
Часто оспаривание по такой причине инициируют родственники дарителя, причем как при его жизни, так и после смерти.

Пример: Марина — пожилая женщина, которая дарит своей подруге квартиру. После того, как Марина умирает, оказывается, что она состояла на учете в психоневрологическом диспансере. Это означает, что она была не в состоянии отдавать отчет своим действиям. В такой ситуации есть все основания признать сделку недействительной. После смерти Марины ее родственники обращаются в суд и оспаривают дарственную.

Сделка заключена под давлением
Если будет доказан факт того, что на дарителя было оказано давление, сделку можно оспорить.

Пример: Николая подставили на работе: сказали, что из-за его ошибки пропала крупная сумма денег. Начальник сообщил, что не будет обращаться в полицию, если Николай отпишет ему свою квартиру. Николай так и сделал — оформил дарственную на жилье. Впоследствии оказалось, что деньги никуда не пропадали — все было подстроено. Николай обратился в суд, имея доказательства того, что он подписал дарственную под давлением, и получил свою квартиру назад.

Жилье подарено без согласия супруги или супруга
Если имущество, в том числе квартира, куплено в браке, оно считается общим. Когда кто-то из супругов хочет подарить квартиру другому человеку, сделать это можно только с согласия второго из супругов. Это касается как дарения недвижимости, так и ее продажи.

Пример: Иван, находясь в браке, решил подарить своему брату Сергею дачу — брат уже несколько лет выращивал там овощи и следил за домом. Через несколько лет Иван разводится с супругой, которая требует разделить дачу и не знает, что ее подарили брату Ивана. Когда факт дарения выясняется, жена Ивана подает в суд, который признает сделку недействительной, потому что согласия на дарение она не давала. В результате дача снова становится собственностью Ивана и его жены и делится при разводе.

Когда договор дарения признают ничтожным

Это может происходить в нескольких случаях, например, когда дарение не было возмездным или когда целью оформления дарственной были мошеннические действия. В таких ситуациях сделку считают притворной.

Пример мошеннических действий: Евгений, предвидя свое банкротство, подарил дачу знакомой, а квартиру — троюродному брату. Он сделал это для того, чтобы при выплате денег кредиторам с торгов не продали его имущество для погашения долгов. Конкурсный управляющий, который занимался банкротством Евгения, решил, что дарственные были оформлены для того, чтобы сокрыть имущество. В результате сделку признали ничтожной, недвижимость вернули Евгению, после чего реализовали с торгов и погасили долги перед кредиторами.

Пример возмездной сделки: Николай и Светлана — брат и сестра, которые по наследству получили по половине дома от умершего отца. У Николая были долги перед знакомым и у него не получалось их вернуть. Знакомый предложил в счет долга подарить ему половину дома — Николай согласился. Светлана решила опротестовать сделку, заявив, что она была возмездной — не дарением, а продажей. А при продаже доли преимущественное право покупки принадлежит собственнику других долей или доли, то есть Светлане. Поэтому отчуждение доли без согласия Светланы незаконно. Суд признал сделку ничтожной, поскольку она была возмездной — за долю в доме Николаю простили долг.

Сколько времени дают на то, чтобы оспорить дарственную

Это зависит от обстоятельств конкретного дела и того, какие есть основания для оспаривания. Общий срок исковой давности для оспаривания составляет три года. Но если есть доказательства того, что дарение совершено по поддельным документам, срок исковой давности могут продлить до 10 лет.

Также бывают ситуации, в которых тот, кто хочет оспорить дарение, не знал о сделке. В этом случае срок исковой давности может определяться не от даты заключения сделки, а от того момента, когда человек узнал об этом.

Что нужно принести в суд для оспаривания дарения

Перечень необходимых документов зависит от того, по какой причине дарственная оспаривается. Основные документы это:

- документ, подтверждающий личность истца — того, кто обращается в суд для оспаривания сделки;

- договор дарения.

Дополнительно могут потребоваться:

- справка о состоянии здоровья дарителя — если нужно подтвердить его дееспособность или недееспособность;

- образцы почерка дарителя — если есть сомнения в том, что дарственную подписал не собственник жилья;

- расписка дарителя о получении денег – если сделка оказалось возмездной и одаряемым за недвижимость были переданы деньги.